UMOWA DEWELOPERSKA – JAK JĄ SPRAWDZIĆ I O CZYM PAMIĘTAĆ?

UMOWA DEWELOPERSKA – JAK JĄ SPRAWDZIĆ I O CZYM PAMIĘTAĆ?

Często pierwszą tak poważną i długoletnią inwestycją w życiu staje się umowa zmierzająca do nabycia własnego domu lub mieszkania. Na ile przy nabyciu własnej nieruchomości w drodze „prostej” umowy sprzedaży sytuacja nie wydaje się szczególnie skomplikowana, o tyle historia z umową deweloperską tworzy wiele dodatkowych komplikacji, często umykających uwadze osób nie zajmujących się tą materią na co dzień.

W niniejszym artkule przedstawię przykładowe elementy umowy deweloperskiej, które zawsze poddaję szczególnej analizie podczas sprawdzania projektów umów deweloperskich nadsyłanych przez moich Klientów.

FORMA UMOWY I OGÓLNE ZASADY:

W przeszłości często spotykaną praktyką były próby zastępowania umów deweloperskich różnego rodzaju umowami przedwstępnymi i rezerwa-cyjnymi. Dziś, od wejścia w życie w 2022 roku nowelizacji ustawy deweloperskiej*, praktyka ta stała się raczej marginalna, warto jednak pamiętać o kilku najważniejszych elementach:

1. deweloper zobowiązuje się wyodrębnić i przenieść na Ciebie lokal po zakończeniu inwestycji? – TYLKO UMOWA DEWELOPERSKA (nie: rezerwacyjna, przedwstępna i in.)
2. forma aktu notarialnego
   
3. obowiązek dostarczenia prospektu informacyjnego\
   
4. odwołanie do ustawy deweloperskiej i zawarcie w umowie jej obowiązkowych elementów
   

* ustawa z dnia 16 września 2011 roku – o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

ŚRODKI OCHRONY NABYWCÓW – RACHUNEK POWIERNICZY I OBOWIĄZKI INFORMACYJNE:

Jednym z podstawowych „bezpieczników” umowy deweloperskiej jest obowiązek dewelopera w zakresie podpisania umowy rachunku powierniczego i przyjmowania wpłacanych transz na poczet ceny nabycia nieruchomości wyłącznie na wspomniany rachunek powierniczy. Nad rachunkiem powierniczym czuwa bank, który przekaże nasze pieniądze deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków z umowy tego rachunku. Możemy mieć do czynienia z rachunkiem powierniczym otwartym (deweloper będzie otrzymywał środki w miarę postępu realizacji inwestycji) lub zamkniętym (deweloper otrzyma całość środków dopiero po podpisaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości).

Zgodnie z wymogami ustawowymi, deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy wgląd do prospektu informacyjnego, opisującego najważniejsze dane o inwestycji, deweloperze oraz samym lokalu, którego dotyczy umowa. Nabywca ma także prawo zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości przeznaczonej na przedsięwzięcie deweloperskie, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym oraz danymi rejestrowymi dewelopera, jak również jego sprawozdaniami finansowymi.

SZCZEGÓŁOWY OPIS LOKALU LUB DOMU:

Najbardziej podstawowym zagadnieniem, jakie interesuje na przy nabyciu własnego „M” jest opis lokalu lub domu. Ważne, aby szukać go w odpo-wiednim miejscu. Nie będzie co do zasady wiążącym opisem lokalu choćby wizualizacja na stronie internetowej dewelopera.

Opisu lokalu lub domu powinniśmy szukać w prospekcie informacyjnym oraz umowie deweloperskiej. Prospekt informacyjny będzie zawierał najbardziej szczegółowe informacje w tej materii. Deweloper ma obowiązek udostępnić nam go nieodpłatnie i to bez wymogu podpisania wcześniej umowy rezerwacyjnej.

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: części ogólnej i części szczególnej. W części ogólnej znajduje się opis całego przedsięwzięcia deweloperskiego. W niej interesować nas powinno, poza choćby wskazanymi wyżej danymi o deweloperze, na przykład to, jakie inwestycje są planowane w promieniu 1 kilometra od naszej inwestycji. Ważną informacją dla nabywcy byłoby bowiem choćby to, że gmina planuje w pobliżu naszego potencjalnego domu budowę oczyszczalni ścieków, czy też drogi szybkiego ruchu. W części szczególnej natomiast znajduje się szczegółowy opis konkretnego lokalu lub domu, którym jesteśmy zainteresowani. W tej części interesuje nas właściwie wszystko, m.in. planowany metraż, rozkład pomieszczeń, umiejscowienie w budynku, liczba kondygnacji i lokali w budynku, doprowadzone media, czy dostęp do drogi publicznej.

Umowę deweloperską warto pod tym względem sprawdzić co do zgodności zawartego w niej opisu lokalu z prospektem informacyjnym. Pamiętajmy, że od strony nabywcy w temacie opisu przedmiotu umowy, in bardziej szczegółowo, tym lepiej.

HARMONOGRAM PŁATNOŚCI TRANSZ:

W umowie deweloperskiej musi znaleźć się terminarz płatności transz ceny lokalu lub domu. Warto mieć go na uwadze i rozplanować finanse tak, aby bezproblemowo zapewnić płatności w przewidzianych w umowie terminach. W przypadku braku płatności w terminie nie tylko możemy być zmuszeni do zapłaty odsetek za opóźnienie, ale również deweloper będzie miał co do zasady prawo odstąpienia od umowy po uprzednim wezwaniu nabywcy do zapłaty zaległych kwot zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej.

Rzadko spotykanym, jednak korzystnym dla bezpieczeństwa nabywców wariantem harmonogramu płatności jest ustalenie terminów zgodnie z postępem prac na inwestycji, tak jak ma miejsce wypłata transz w przypadku rachunków powierniczych otwartych. Niedogodnością tego wariantu jest jednak konieczność pilnowania zawiadomień dewelopera o terminach płatności kolejnej transzy.

RÓŻNICA W METRAŻU I JEJ ROZLICZENIE:

Często bagatelizowanym zagadnieniem jest fakt, że ostateczny metrażu lokalu może różnić się od metrażu przez nas przewidzianego na podstawie projektu budowlanego i prospektu informacyjnego. W rzeczywistości różnice te występują jednak bardzo często.

Po pierwsze, warto zadbać o zapis wskazujący na standard pomiaru. Jednym z najkorzystniejszych dla nabywcy wariantów jest zastosowanie normy PN-ISO 9836. Jednym z nowszych, a często stosowanych wariantów tej normy jest PN-ISO 9836:2015, która zakłada m.in., że do powierzchni lokalu nie wlicza się ścian działowych.

Po drugie, nagminnie spotykanym jest zapis rozstrzygający, że w razie różnicy w metrażu lokalu po jego wykonaniu, względem projektu, różnica ta zostanie rozliczona między stronami. Dotyczy to rozliczenia zarówno na korzyść nabywcy, jak i na korzyść dewelopera. Zapisy te zazwyczaj dają nabywcy prawo do odstąpienia od umowy, jednak dopiero w przypadku różnic przekraczających np. 2% projektowej powierzchni lokalu.

Oznacza to, że jeżeli wystąpi różnica powierzchni o wartości mniejszej niż wymienione 2%, nabywca musi pogodzić się odpowiednio: z mniejszym lokalem lub obowiązkiem dopłaty do ceny. Zapis taki niejednokrotnie udaje się usunąć w ramach odpowiednio poprowadzonych negocjacji z deweloperem.

Jest to ważne, ponieważ przyjmując choćby, że lokal ma mieć powierzchnię 100 m2, różnica zwiększająca metraż o 2 m2 nie będzie dawała nabywcy prawa do odstąpienia od umowy. Będzie wiązała się natomiast z obowiązkiem dopłacenia przez nabywcę ceny za dodatkowe metry. Przy obecnych cenach może to oznaczać dopłatę rzędu od kilkunastu do nawet ponad dwudziestu tysięcy złotych.

TERMINY, KARY UMOWNE I PRAWO ODSTĄPIENIA OD UMOWY:

Truizmem prawniczym będzie stwierdzenie, że w umowie obowiązkowo muszą zostać określone terminy m.in.:

1. zakończenia budowy inwestycji
2. uzyskania pozwolenia na użytkowanie
   
3.   odbioru technicznego lokalu (wartym zapamiętania jest, że to nie musi być jeszcze termin przekazania lokalu – jeżeli ma to być przekazanie lokalu, zadbajmy o kwestię przekazania kluczy i odpowiedzialności za lokal; jeżeli ma to być jedynie odbiór techniczny, a przekazanie kluczy dojdzie do skutku przy zawarciu umowy przenoszącej własność, pamiętajmy, że stan lokalu między odbiorem o przekazaniem potrafi się zmienić)  
   
4. zawarcia umowy przeniesienia własności
   

Istotnym zagadnieniem jest zarówno to, w jaki sposób ujęto określenie powyższych terminów, jak i kwestia konsekwencji wiązanych z ich przekroczeniem przez którąkolwiek ze stron, a także przyczyn, dla których strona może uchylić się od tych konsekwencji.

Podobnie do powyższego ma się temat kar umownych. Zarówno kary obciążające dewelopera, jak i te obciążające nabywcę, wymagają szczególnej uwagi i podobnie jak wcześniej poruszane kwestie, zasługują na konsultację ze specjalistą w tej dziedzinie.

Kwestia prawa do odstąpienia od umowy jest jedną z najbardziej newralgicznych w całej umowie deweloperskiej. Jedną grupę stanowią w tym przypadku sytuacje opisane w ustawie deweloperskiej – tej grupy co do zasady lepiej nie zmieniać w umowie. Jeżeli widzimy, że deweloper modyfikuje uprawnienie już opisane w prawie powszechnym, miejmy się na baczności. Druga grupa to wszelkie prawa do odstąpienia umowy przez którąkolwiek ze stron w poszczególnych przypadkach, nawiązujących do różnorakich zdarzeń prawnych, gospodarczych, czy po prostu losowych. Z uwagi na to, że jest to zapis najbardziej ingerujący w sytuację stron i często powiązany choćby z zachowaniem zadatku, czy też zapłatą kary umownej warto, aby jego opinię o nim przedstawił specjalizujący się radca prawny lub adwokat.

§

Na co dzień spotykam się z wieloma wariantami umów deweloperskich i różnymi przypadkami kontaktu nabywcy z deweloperem. Jako radca prawny, dla którego prawo deweloperskie od dawna nie jest dziedziną egzotyczną, zapraszam do kontaktu we Wrocławiu i ogólnopolsko, w ramach obsługi zdalnej. Wspieram nabywców i deweloperów zarówno na etapie podpisania umowy, jak i w ewentualnych sporach na etapie negocjacyjnym i sądowym.

r.pr. Wiktor Kacperski